来源头条作者:地产知识橘

是的，今天我们来聊聊地铁规划。

如果说路网是一个城市的血脉，那地铁就是隐藏在土地肌理之下的筋骨，延伸到哪里，就撑开了哪里的城市空间，日夜不停地输送着崛起所必备的养分——

源源不断的人流、随人流集聚的各类配套，以及足够的关注度。

从这个角度来说，读懂地铁，就是读懂了城市内部的人口空间格局和财富的流转。

还是以广州为例吧。

广州地铁的路网从哪儿开始生长？

路网最密集的区域是怎么迁徙的？

线路增长最快的片区是哪个？

而未来，哪些区域会成为下一个“地铁大户”，坐上发展的快车？

我们花了好几天时间，在横跨三十年时间的地铁线路和规划图中，找出了人口迁徙和区域扩张的密码。

先说说越秀区。

遥想上世纪90年代，越秀区绝对是广州捧在心尖上的孩子。

最早的地铁1号线、2号线，都径直穿过了这千年繁盛之地，唯一的地铁换乘站公园前，正处于越秀区的中心地带。

相信很多广州80、90后的懵懂青春，是从公园前的动漫星城开始的。

同一时期，环市东CBD风光无两，写字楼、高端酒店和领事馆区错落排布，夹着公文包的城市精英接踵而至。

但昔日的天之骄子终究是没落了。

我们对比发现，近十年，伴随着老城区的日渐饱和和CBD中心转移，越秀区新增的地铁线路屈指可数。

2010年，越秀区的地铁线网数量是3条，十三年后的今天，是4条——

增长率只有33%，比花都、从化这些郊区板块还要低，在全市范围内的确是倒数的存在了。

但广州地铁近年来肉眼可见地大搞扩张，那么，这些新开通的线路都跑哪里去了呢？

答案是：

东部。

让我们看看黄埔区。

亚运会开幕的时候，黄埔全区就只有一条地铁线。

但截至目前，已经开通的线路已经增加到了5条——

5号线、6号线、13号线、14号线、21号线。（不包括黄埔有轨电车1号线）

比起十年前，增长率400%，高居全广州各区的TOP1。

这些线路不但加强了老黄埔和市中心的联结，就连科学城、知识城这些过往大家眼中比较郊区的板块，都一一被串联起来了。

产业的崛起和路网的完善，带动了千万新广州人用脚投票，也催化了前两年轰轰烈烈的东部楼市行情。

市场最火的时候，老黄埔和科学城被全国买家围猎，新房一路喊到6万+/平，3成首付都达不到楼盘销售的通知门槛，起码要备到5成以上首付才行。

那么，放眼未来，广州哪些片区的地铁会有最快的发展呢？

我们统计了一下，答案有点出乎意料——

南沙和花都。

目前，南沙只有两条地铁线，一条是从万胜围出发到南沙客运港结束的4号线，一条是联结珠江新城与横沥金融岛的高速地铁18号线。

但到2035年，南沙的地铁版图已经变成了这个样子——

看起来十分稠密对不对。

不仅内部线路增加，区内的人流量活跃度可以大大提升。

而且，预留了很多的跨市地铁接入口，可以延伸至其他大湾区城市。

往西看，将来会有3个与佛山的地铁接口；

往南看，有1个通至中山、珠海的接口；

往东看，地铁22号线也将直接联通深圳和东莞。

就更不用说有无数的高铁线、城际线在这片土地上奔跑前行了，基本上吧，南沙，就是一个妥妥的大湾区十字路口。

湾区的各个城市将在南沙相接，以前所未有的姿态，逐渐变成一座城。

不过，有一点得强调一下——

未来的南沙与广州市区之间的增量地铁线并不多，十几年后，能通往核心区的地铁还是只有18号线和4号线。

哦，还有一条4号线复线，联结蕉门和琶洲，是高速地铁，可以方便这两个站点之间点对点的通勤。

所以，如果上班地点在市中心，但是不在琶洲和珠江新城，还希望在南沙买房定居的的小伙伴们，得做一下通勤的心理预期管理了。

花都也比较有意思。

花都之所以会录得快速增长，首先是因为基础实在薄弱，其次，是因为拥有广州北站和白云机场两大交通枢纽。

现在穿过花都的3号线，就是市区与白云机场的联结线。

未来，花都的线路会达到8条，其中很大一部分是横向联结广州北站和白云机场的线路。

不过，随着南北向跨城高速地铁18号线的拉通，花都与市中心之间的通勤时间也会进一步缩短。

届时，在18号线花都的站点附近居住，是有希望在珠江新城、天河北这些就业中心上班的。

我们还有一个有趣的发现——

荔湾的价值，被低估了。

作为老城市中心的小透明，荔湾地处广州最西边，远离东拓南进的城市发展轴，多年以来，一直承受着产业的凋落、人口的流失和城市面貌老去的痛苦。

直到近两年，沿江商业体逐渐崛起，才勉强挽尊了一把。

但我们发现，如果未来的地铁路网规划能够兑现，这个区域的未来可能会迎来新的转机。

从整个广州规划来看，未来十年，东西向线路十分稠密，通达性更好了。

而具体到荔湾，我们粗略算了一下，除了已有的线路以外，以后还有10号线、25号线和28号线，从这里去体育西、金融城、琶洲等CBD中心区都有线路直达，单程时间都不会超过1小时。

而荔湾的另一边，是佛山。

作为广佛同城的排头兵，荔湾通往佛山的地铁接口也有5个之多。

所以，一边是通往核心商务区更便捷了，另一边，又手握与佛山之间的多个通道，只能说未来荔湾，人流很大，可以想象的空间也很大。

纵观全局，到了2035年，广州地铁线路最密集的区域，扎堆在广州新中轴线、珠江新城-琶洲-金融城鱼珠一带。

看这整齐划一、教科书般的田字型分布格局，以及珠江两岸发达的地铁线——

如果再加上多条逐步兑现的过江隧道，核心区的交通路网会更加震撼。

随着规划中的写字楼拔地而起，崭新的高端商务区逐渐成型，一江两岸的城市天际线会再迈上一个新的台阶。

当然了，如果具体到买房上，还要提醒几句。

规划很重要，但是兑现是需要等待的。

如果你想要自住，需要确定性更强的环境，大可以选择一个有成熟配套，已经有开通或者在建地铁线的小区。

只有在更追求房屋的流动性，或者投资属性更强，打算将房产作为长期资产配置的时候，才应该把更多的精力放在地铁线路的中远期规划，以及区域的发展前景上。

毕竟，保值升值很重要，但活在当下，更重要。